Năm 2022, khi còn phát triển dự án nay mang tên Q Topia, Phát Đạt cho biết với mô hình condotel, chủ đầu tư không cam kết lợi nhuận; khách hàng tự do khai thác căn hộ, và khi thi công sẽ chọn đơn vị quản lý khách sạn uy tín để vận hành. Không cam kết lợi nhuận loại bỏ một rủi ro quen thuộc của thị trường, nhưng chuyển trách nhiệm đánh giá dòng tiền sang người mua.
Vì sao cam kết lợi nhuận từng gây hệ lụy
Ngày 26/11/2019, chủ đầu tư Cocobay Đà Nẵng thông báo dừng chi trả lợi nhuận cam kết từ đầu năm 2020. Mức cam kết ban đầu khoảng 12%/năm trong 8 năm; hơn 1.700 khách mua condotel và shophouse bị ảnh hưởng. Nguyên nhân chủ đầu tư nêu khi đó là pháp lý condotel chưa rõ và khai thác thực tế lỗ hai năm đầu, sau đó chỉ lãi 5–6%/năm.
Sau vụ việc, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Lê Quang Hùng nói “lợi nhuận condotel tối đa chỉ nên trên lãi suất gửi tiết kiệm, còn lên đến 12% thì khó”, và đề nghị công khai thông tin, rủi ro của cam kết lợi nhuận.
Thị trường đã chuyển sang chia sẻ doanh thu
Theo ghi nhận tháng 7/2025, mô hình cam kết lợi nhuận cố định 8–12%/năm phần lớn đã biến mất, thay bằng chia sẻ doanh thu – vốn khó dự báo hơn, với mức sinh lời thực tế thường chỉ 2–4%/năm sau chi phí vận hành. Tháng 7/2026, VARS nhận xét khẩu vị nhà đầu tư chuyển sang “bất động sản dòng tiền”, ưu tiên doanh thu thực thay vì kỳ vọng tăng giá.
Trong mô hình chia sẻ doanh thu, số tiền chủ căn nhận phụ thuộc vào ba biến: lượng khách, giá phòng và chi phí vận hành. Chủ đầu tư không gánh rủi ro khi một trong ba biến đi xuống – chủ căn gánh.
Q Topia: những gì chưa công bố
Q Topia là tổ hợp tại xã Phước Hải, TP.HCM (trước 01/07/2025 là thị trấn Phước Hải, huyện Đất Đỏ, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu), với 6.042 phòng căn hộ du lịch ở khu phía núi theo hồ sơ môi trường công khai tháng 2/2026. Tính đến đầu tháng 10/2026, chủ đầu tư dự án chưa công bố chương trình cho thuê, mức phí quản lý hay đơn vị vận hành. Các trang bán hàng có nêu ưu đãi phí quản lý và tên thương hiệu quốc tế, nhưng đó không phải công bố chính thức.
Một tổ hợp quy mô hàng nghìn phòng cũng đặt ra bài toán riêng: Savills Hotels ghi nhận hơn 68% nguồn cung lưu trú ở Việt Nam do chủ đầu tư tự vận hành, và ông Mauro Gasparotti của Savills Hotels nhận xét “Việt Nam đang có nhiều dự án với vị trí rất tốt nhưng hiệu quả vận hành chưa được tối ưu”.
Những câu hỏi nên đặt ra
Khi chương trình cho thuê được công bố, người mua nên yêu cầu câu trả lời bằng văn bản cho các điểm:
- Doanh thu tính thế nào? Là doanh thu phòng của riêng căn mình hay doanh thu chung của cả khối rồi chia theo tỷ lệ?
- Chi phí nào bị trừ trước khi chia? Nhân sự, tiếp thị, hoa hồng kênh bán phòng, bảo trì, tiện ích, khấu hao nội thất.
- Phí quản lý bao nhiêu, tính trên cơ sở nào? Theo mét vuông, theo phần trăm doanh thu hay cả hai; có điều chỉnh theo năm không.
- Chủ căn được ở bao nhiêu đêm? Có giới hạn vào mùa cao điểm không?
- Hợp đồng vận hành bao lâu? Điều kiện chấm dứt, đổi đơn vị vận hành ra sao.
- Báo cáo thế nào? Chủ căn được xem số liệu công suất phòng, giá phòng bình quân với tần suất nào.
Đọc “không cam kết” theo hai chiều
Không cam kết lợi nhuận có mặt tích cực: tránh tạo kỳ vọng vượt khả năng khai thác, như bài học Cocobay. Nhưng nó cũng có nghĩa là lời giới thiệu về mức sinh lời, nếu có, chỉ là ước tính của bên bán. Phát biểu năm 2022 thuộc giai đoạn Phát Đạt còn sở hữu pháp nhân dự án; sau tháng 6/2026, chủ sở hữu đã thay đổi và chưa có tuyên bố mới về chính sách này.
Người mua vì thế nên tính toán với giả định thận trọng: coi khoản thu từ cho thuê là biến số, đối chiếu với nhu cầu du lịch thực của Phước Hải, và chỉ tin vào con số được ghi trong hợp đồng.